בדיקות תכנוניות

חריגות בניה

אם בדירה אותה בכוונתכם לרכוש נעשתה חריגת בניה, אתם עלולים להיתקל בקשיים אותם לא צפיתם מראש.

דוגמא לחריגות: הרחבת הדירה ללא היתר; הוספת עליית גג ללא היתר; סגירת מרפסת ללא היתר; בניית מחסן ללא היתר; ועוד.

חריגות בניה מקשות על קבלת משכנתא, ובנוסף עלולות לפגוע באפשרויות השימוש בנכס, לגרור קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה, ועוד. כמובן שהדבר עלול לגרום לירידת שווי הנכס, שלא לדבר על כך שבנייה ללא היתר, ואף שימוש במבנה שנבנה ללא היתר מהווה עבירה פלילית.

איך תדעו האם קיימות חריגות בניה והאם קיימים הליכים משפטיים או צווי הריסה ?

לעיתים רשומה בנסח הטאבו הערה בדבר צו מניעה, חריגות בניה, הפקעה או צו הריסה. בנוסף ניתן למצוא מידע בסיסי באתר האינטרנט של הרשות המקומית, אך לרוב המידע אינו מספק, ולא כל המסמכים סרוקים.

את המידע המלא והמעניין באמת תקבלו במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, וחשוב שתעשו זאת טרם סגירת העסקה. בתיק הבניין ניתן לראות את היתר הבנייה ואת הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, וכן התראות וצווים רלבנטיים. בתיק הבניין תוכלו לראות גם האם הוגשו בעבר בקשות תכנוניות, דו"ח פקח, מכתבי התראה, תכתובת ועוד.

יש להשוות את ההיתר למול המצב בפועל, ולוודא כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שלא כדין, כי אין צווי הריסה, כי לא ננקטו הליכים משפטיים כלשהם נגד המוכר וכי לא נשלחו התראות בגין חריגות בנייה.

 

זכויות בניה בנכס

ניתן לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תדפיס מידע תכנוני בדבר השימושים והייעודים המותרים במקרקעין, בדבר זכויות הקשורות בנכס וכן התכניות החלות עליו, מתוכו ניתן ללמוד האם זכויות הבנייה נוצלו במלואן. כן ניתן לבדוק את הייעודים במגרשים הסמוכים, שכן אם יש קרקעות פנויות באזור, חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד (רבי קומות, מרכזים מסחריים, גינות, מבני ציבור, כבישים, תחנות דלק, וכיו"ב). אם לדירה מוצמד גג, חשוב לברר האם זכויות הבנייה בגג, בהנחה שיש זכויות בנייה, שייכות לדירה או לכלל דיירי הבניין.

בדיקות אלו ניתן לבצע באמצעות בעל מקצוע כמו שמאי או מהנדס, או לסכם מראש עם עורך דין קניית דירה שידאג לביצוע בדיקות אלו באמצעות בעל המקצוע. שמאי מקרקעין יכול לבצע, מלבד הערכת שווי הנכס, בדיקות הקשורות למצב התכנוני של הנכס, תשריטים, אפשרויות ניצול זכויות בניה, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, ייעוד השימוש בנכס (מגורים, משרדים, חלוקה ליחידות וכו'), הפקעות, וכו.