פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר דירה

פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר דירה – קונה דירה לא שילם לכם את מלוא התמורה בזמן? המוכר לא מסר לכם את הדירה זמן? מדובר בהפרת חוזה, המזכה את הצד המקיים בפיצויי הפרה המגיעים לעיתים ל-10% מערך העסקה. מתי ניתן לדרוש, והאם בית המשפט מתערב בגובה פיצוי שהוסכם בגין הפרת חוזה מכירת דירה?

פיצויים בגין הפרת חוזה

סוגי הפיצויים הקיימים הם:

• פיצוי שלילי – דהיינו פיצוי בגין הוצאות ונזקים מוכחים. פיצוי זה נקרא גם פיצויי הסתמכות.

• פיצוי חיובי – פיצוי המבקש להעמיד את הנפגע במצב אילו ההסכם היה מתקיים. פיצוי זה נקרא גם פיצויי קיום.

• אכיפת חוזה – הנפגע מבקש לאכוף על הצד השני לעמוד בתנאי החוזה.

• פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר דירה – פיצוי בסכום שנקבע בחוזה בין הצדדים.

חוק החוזים תרופות

בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "החוק") נקבע כי נפגע זכאי לפיצוי על נזק שנגרם לו עקב הפרת הסכם על ידי הצד השני.

הסכם פיצוי מוסכם בחוזה מכר בגין הפרת חוזה מכר

סעיף 15 לחוק קובע כי אם סוכם בחוזה גובה הפיצויים, ישולם כפי שסוכם אף ללא הוכחת נזק. יחד עם זאת בית המשפט זכאי להפחית את הפיצוי המוסכם "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

התערבות בית המשפט בעניין פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר

מתי בית המשפט יתערב בסיכום הפיצוי בחוזה מכר?

בפסיקה נקבע כי התערבות בית המשפט בעניין פיצויים מוסכמים בחוזה מכר תהיה מצומצמת ותיעשה רק במקרים חריגים בהם נמצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

בפס"ד עא 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, נקבע ע"י בית המשפט העליון כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, כאשר אין יחס סביר, אף לא בדוחק, בין הפיצוי שסיכמו הצדדים לבין הנזק שהיה אפשר לצפות בשעת כריתת החוזה. בהתאם להוראות ס' 15(א) בית המשפט יקבע תחילה האם יש יחס סביר בין שיעור הפיצוי הקבוע בחוזה לבין הנזק שהיה צפוי בשעת חתימת החוזה. אם יקבע שאין יחס סביר, בית המשפט מוסמך להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם. מהו נזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה? בית המשפט בהלכת חשל קובע שאין מדובר על מה צפו הצדדים אלא מה יכלו לצפות באופן סביר, באותה עת. 

האם ניתן לדרוש כפל פיצוי, גם פיצוי מוסכם בחוזה מכר וגם נזק מוכח?

ב- תא (י-ם) 62139-12-15 יהושוע רבינוביץ נ' ינון כהן נקבע ע"י בית המשפט המחוזי, כי לא ניתן לדרוש כפל פיצוי, כלומר גם פיצוי שהוסכם וגם נזק מוכח בגין אותן הפרות.