מימון הרכישה והוצאות נלוות לרכישה
לפני שקונים דירה יד שניה חשוב לבדוק שיש לכם את האמצעים לתשלום התמורה. אי עמידה בתשלומים עלולה להביא להפרת חוזה. במקרים רבים הצד המפר נדרש לשלם פיצוי של 10% מערך הדירה.
מאיפה הכסף?
החל מינואר 2019 חייבים רוכשי דירה לדווח לרשות המסים, תוך חצי שנה מהרכישה, מהיכן המימון לדירה. בכך רוצה הרשות למנוע תשלומי מזומן, במסגרת המלחמה כנגד ההון השחור במשק.
לפיכך לפני חתימה על חוזה רכישת דירה עליכם לדעת לא רק שיש לכם את הכסף, אלא שגם תוכלו להראות לרשות המסים מהיכן הכסף.
פריסת תשלומים
לפני ביצוע הרכישה עליכם לבחון את אופן פריסת התשלומים שתוכלו לעמוד בו. לא מספיק לדעת שיש מספיק כסף, גם התזרים צריך להיות נכון. לא תוכלו להתחייב לביצוע תשלומים אם אתם מסתמכים על כספים שיגיעו רק לאחר מועד התשלום שהתחייבתם אליו.
למידע נוסף וטיפים אודות פריסת תשלומים ברכישת דירה ראו מאמר פריסת תשלומים ברכישת דירה.
ההון העצמי
חשוב לדעת כי לפי הוראות בנק ישראל יש מגבלה על שיעור הלוואת המשכנתא שניתן לקחת מתוך כלל סכום הרכישה. לכן חשוב לבדוק שיש לכם את ההון העצמי הדרוש לביצוע הרכישה.
לפני שניגשים לרכוש דירה חובה לבדוק את כלל העלויות ולוודא שיש לכם את היכולת הכספית לבצע את העסקה. יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה אלא גם את ההוצאות הנלוות לרכישה, לרבות מיסים, ייעוץ וליווי משפטי, תיווך, שיפוצים, ריהוט, הובלה ועוד.
מס רכישה – רכישת דירה מחייבת תשלום מס רכישה, בהתאם לנסיבות הרכישה, אלא א"כ לקונה ישנה זכאות לפטור או להקלה ממס. מס הרכישה משולם לפי מדרגות מס, אשר נגזרות מהמחיר של הדירה, ומנסיבות אישיות של הקונה – האם זו דירתו היחידה או שיש לו דירת מגורים נוספת אחת או יותר; האם יש לו כוונה למכור את הדירה הראשונה בתוך זמן קצוב; האם הוא תושב ישראל; האם הוא עולה חדש, או חלילה נכה או בן למשפחת השכול, וגורמים נוספים.
על מנת לבצע תכנון מס מיטבי חשוב לבדוק מראש ולעומק את ההקלות והפטורים השונים במס רכישה, ולהיוועץ עם עורך דין קניית דירה מומחה אשר בפניו יונחו כל הנתונים (למשל פיצול השומה בין בני זוג במקרה בו אחד מבני הזוג זכאי לפטור/הקלה, ואילו בן הזוג השני אינו זכאי לפטור/הקלה). מידע נוסף במאמר איך לשלם פחות מס רכישה.
מס רכישה – מדריך לרוכש דירה 2022
דמי הסכמה לרמ"י – תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במקרה של רכישת זכויות חכירה לא מהוונות, תשלומים לאגודות שונות, לחברה משכנת וכיו"ב (בד"כ תשלומים אלו משולמים ע"י המוכר, אך יש לציין זאת במפורש בחוזה).
אגרות – אגרות ועלויות רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
עלויות הלוואת המשכנתא – במקרה שהרכישה ממומנת מהלוואת משכנתא, יש לבדוק לא רק את יכולת העמידה בתשלומים החודשיים, אלא גם את כלל עלות ההלוואה, כגון דמי פתיחת תיק, שמאות, ריבית והצמדה, עמלות, ביטוחי חיים ודירה וכו'.
שמאי – עלות שמאי מקרקעין/ מודד מוסמך / בדיקת מהנדס – במידת הצורך.
הובלה ושיפוצים – עלות הובלה, ועלות תיקונים ושיפוצים בדירה – במידת הצורך.
עורך דין – עלות עורך דין קניית דירה.